Roste zájem o domy ze 70.-90. let a řadovky

Proč se kupující stále častěji dívají po domech ze 70. až 90. let a po řadových domech

Ještě před několika lety se při hledání rodinného domu mnoho kupujících automaticky dívalo především po novostavbách "na klíč" nebo volném stavebním pozemku. Dnes se ale situace postupně mění a do hledáčku se dostávají také rodinné domy postavené v 70., 80. a 90. letech a stále větší pozornost budí také řadové domy.

Na první pohled může být překvapivé, proč by měl někdo dát přednost domu starému třicet, čtyřicet nebo padesát let před novostavbou. Důvodů je ale hned několik. A když k nim připočteme možnost energetické renovace a jejího financování prostřednictvím aktuálních dotačních programů, začíná být tento typ nemovitostí velmi zajímavou alternativou.

Starší dům nemusí znamenat staré bydlení

Domy ze 70. až 90. let dnes tvoří významnou část českého bytového fondu. Podle výsledků Sčítání 2021 bylo v České republice více než 2 miliony rodinných domů, přičemž značná část současného domovního fondu vznikala právě v poválečných desetiletích.

Pro kupujícího je důležité, že takový dům často představuje kombinaci již existujícího bydlení a prostoru pro modernizaci. Dispozice bývají v mnoha případech dobře použitelné, dům má zahradu, garáž nebo parkovací stání a na rozdíl od novostavby bývá jeho okolí již plně zabydlené. Trend má také jasné ekonomické a logické důvody.

Čtvrť, která už funguje

Nová výstavba může nabídnout moderní dům, ale kupující někdy několik let čeká, než se z nově vznikající lokality stane skutečná čtvrť. U domů ze 70. až 90. let je situace často opačná.

Za desítky let se v okolí vytvořila infrastruktura – silnice, chodníky, veřejná doprava, školy, školky, obchody, lékařské služby, sportoviště, dětská hřiště i další občanská vybavenost. Čtvrť je navíc zabydlená a kupující si může její atmosféru prohlédnout nikoliv podle vizualizace developera, ale podle skutečného života.

To vše většinou v docházkové vzdálenosti, což je významná výhoda především pro rodiny s dětmi. Při koupi domu totiž nekupujeme pouze stavbu. Kupujeme také adresu, dostupnost služeb, dopravní napojení, okolní zástavbu a způsob života, který dané místo umožňuje.

A právě tady mohou starší rodinné a řadové domy novostavbám velmi dobře konkurovat. Nebudete se stěhovat do anonymního satelitu v poli bez základní občanské vybavenosti.

Řadový dům: kompromis mezi bytem a samostatným domem

Řadové domy mají ještě jednu významnou výhodu. Pro část kupujících představují ideální kompromis mezi bytem a klasickým samostatně stojícím rodinným domem.

Kupující získá:

• vlastní vstup,
• vlastní zahradu nebo předzahrádku,
• větší soukromí než v bytě,
• více prostoru,
• často vlastní parkování nebo garáž,
• a zároveň obvykle nižší pořizovací cenu než u samostatně stojícího domu ve stejné lokalitě.

Navíc má řadový dům díky společným stěnám se sousedními objekty potenciál nižších tepelných ztrát než zcela samostatně stojící objekt. Konkrétní energetická náročnost samozřejmě závisí na konstrukci domu, orientaci, stavu obálky budovy a použitém vytápění. Náklady na vytápění a spotřebu energií tak bývají i před rekonstrukcí nižší než u samostatně stojících domů. Důležité je ale neposuzovat řadový dům pouze podle vzhledu, ale také právě podle technického stavu a energetických parametrů.

Proč jsou zajímavé právě domy ze 70. až 90. let?

Tato generace domů má jednu zásadní vlastnost: je dostatečně mladá na to, aby často měla použitelnou konstrukci a dispozici, ale zároveň dost stará na to, aby se u ní vyplatila modernizace.

Typickým příkladem může být dům, který má:

• původní nebo starší okna,
• nedostatečně zateplenou fasádu,
• starší střechu,
• nevyhovující způsob vytápění,
• zastaralou elektroinstalaci,
• koupelnu a kuchyň z konce minulého století,
• ale zároveň solidní základní konstrukci, zahradu a velmi dobrou polohu.

Takový dům nemusí být "špatný dům". Může to být dům s potenciálem. A právě to je podle mého názoru jeden z důvodů, proč se tento segment dostává do hledáčku kupujících. Navíc se u těchto domů dostáváme na velmi výhodnější poměr ceny za metr čtvereční. Ceny stavebních pozemků i novostaveb dosáhly stropu. Starší samostatný dům nebo řadovka nabízejí nesrovnatelně větší obytnou plochu za dostupnější částku.

Energetická renovace může změnit celý charakter domu

Při koupi domu z tohoto období je samozřejmě nutné počítat s investicí. Právě energetická renovace však může být velmi zajímavou součástí celkové rekonstrukce. Aktuální program Nová zelená úsporám 2026 počítá u rodinných domů s podporou například na zateplení fasády, střechy, stropu pod nevytápěnou půdou, podlah a dalších konstrukcí, stejně jako na výměnu oken a vchodových dveří. Podporována jsou také některá energetická zařízení, například fotovoltaika, tepelná čerpadla nebo řízené větrání s rekuperací.

Je však důležité upozornit na jednu zásadní změnu. Aktuální systém rozlišuje mezi přímou dotací pro zranitelné domácnosti a bezúročným úvěrem pro ostatní domácnosti.

Zranitelné domácnosti mohou v programu NZÚ Light získat až 250 000 Kč na zateplení včetně výměny oken a dveří a dalších až 150 000 Kč na zdroj tepla, přípravu teplé vody nebo malou fotovoltaiku. Celkově tedy může podpora dosáhnout až 400 000 Kč.

Podmínky jsou ale poměrně konkrétní. Posuzuje se například příjmová situace domácnosti, energetická náročnost domu a počet vlastněných nemovitostí. Proto není možné automaticky předpokládat, že na dotaci dosáhne každý kupující staršího domu.

Pro ostatní vlastníky rodinných domů přináší současná Nová zelená úsporám jiný zajímavý nástroj – bezúročný úvěr na energetickou renovaci.

U dílčí renovace lze získat zvýhodněný úvěr až 750 000 Kč, u komplexní renovace až 2 miliony Kč. Program umožňuje financovat například zateplení, okna a dveře, fotovoltaiku, tepelná čerpadla, rekuperaci, zelenou střechu nebo systémy pro hospodaření s vodou. U komplexní renovace je maximální výše zvýhodněného úvěru 2 miliony Kč. Za určitých podmínek může být splatnost až 25 let, přičemž pro běžné domácnosti jsou stanoveny další podmínky podle příjmu a rozsahu úvěru.

Vyplatí se to? Kupní cena + rekonstrukce = skutečná cena domu

Dům, který dnes potřebuje například zateplit, vyměnit okna a modernizovat vytápění, nemusí být automaticky horší investicí než výrazně dražší novostavba.

Je ale nutné před koupí spočítat celý projekt, nikoliv pouze kupní cenu. Při prohlídce staršího domu proto doporučuji kupujícím přestat přemýšlet pouze v kategorii "Tento dům stojí 7 milionů." Správnější otázka zní: "Kolik mě bude stát tento dům včetně modernizace?"

Do kalkulace je vhodné zahrnout zejména:

1. kupní cenu,
2. právní a další pořizovací náklady,
3. případnou rekonstrukci interiéru,
4. střechu,
5. okna a dveře,
6. zateplení,
7. vytápění,
8. elektroinstalaci a rozvody,
9. případnou fotovoltaiku,
10. rezervu na nepředvídané práce.

A teprve potom porovnávat výsledek s cenou novostavby.

U dotací je navíc potřeba předem ověřit konkrétní způsobilost projektu. Aktuální pravidla například umožňují uznat zpětně náklady maximálně za 12 měsíců před podáním žádosti a v některých případech je nutné postupovat podle renovačního pasu.

Starší dům může být ekologicky i ekonomicky zajímavý

Renovace existujícího domu má ještě jeden rozměr. Nemusíme bourat a stavět zcela nový objekt. Můžeme využít existující konstrukci, přípojky a infrastrukturu a postupně modernizovat to, co již funguje.

To je jeden z důvodů, proč bych starší rodinný dům automaticky nezařazoval do kategorie "nemovitost před rekonstrukcí". Mnohem přesnější označení může být: "Nemovitost s potenciálem modernizace."

A pokud je navíc v dobře fungující čtvrti, může být její hodnota pro kupujícího velmi zajímavá.

Na co si dát při koupi pozor?

Samotný rok výstavby samozřejmě není zárukou kvality. U domu ze 70., 80. nebo 90. let bych se při prohlídce zaměřil především na:

Konstrukci domu

Zjistit skutečný stav základů, nosných konstrukcí, střechy a případnou přítomnost vlhkosti.

Energetickou náročnost

Nechat si předložit dostupné informace o vytápění, spotřebě energií a energetickém průkazu. U plánované renovace je vhodné nechat si předem zpracovat odborné posouzení.

Okna a obálku budovy

Původní okna a nezateplené konstrukce mohou představovat významnou část budoucí investice.

Rozvody

Elektroinstalace, voda, odpady a vytápění mohou být dnes technicky nebo bezpečnostně nevyhovující.

Pozemek a okolí

U řadových domů je potřeba věnovat pozornost také vlastnictví a způsobu užívání společných částí, příjezdových cest, parkovacích míst nebo okolních pozemků.

Územní plán

Velmi důležité je také ověřit, co může vzniknout v okolí domu. Krásný výhled na louku totiž není automaticky výhledem na louku i za deset let.

Můj pohled realitního makléře

Když dnes klientovi ukazuji starší rodinný nebo řadový dům, snažím se na něj nedívat pouze jako na "dům z roku 1985". Dívám se na něj jako na nemovitost v konkrétním místě s konkrétním potenciálem.

Dům může být starší, ale může mít:

• výbornou lokalitu,
• velkou zahradu,
• dobře řešenou dispozici,
• garáž,
• zavedenou infrastrukturu,
• dobrou dostupnost školy a služeb,
• a především možnost postupné modernizace.

Naopak ani novostavba není automaticky zárukou ideální koupě. Pokud je na okraji obce bez školy, obchodu, chodníků a veřejné dopravy, může být pro konkrétní rodinu méně praktická než dům starý čtyřicet let v již plně fungující čtvrti.

Závěr

Domy ze 70. až 90. let a řadové domy proto rozhodně stojí za pozornost. Ne proto, že by byly automaticky levné nebo bez problémů. Jejich potenciál spočívá v něčem jiném: často kombinují rozumnou velikost, zavedenou lokalitu, existující infrastrukturu a možnost postupné modernizace.

Při rozhodování o koupi proto doporučuji neporovnávat pouze "novostavba versus starý dům". Mnohem zajímavější otázkou je: "Kde získám nejlepší kombinaci domu, lokality, infrastruktury, ceny a možnosti vytvořit si bydlení podle svých představ?"

A právě v této rovnici mohou mít domy ze 70. až 90. let a řadové domy překvapivě silnou pozici.

Vlastníte řadovku nebo rodinný dům ze 70. - 90. let nebo uvažujete o jeho koupi? Ozvěte se mi a dáme to spolu dohromady.