Nabídková cena není realizovaná cena, i tak byty na cenových rekordech
Rekordní ceny bytů v Česku: Proč cenovky v červenci skokově vzrostly a jakou roli hraje skrytý metr?
Červenec 2026 přinesl číslo, které přepsalo dosavadní tabulky: 87 200 Kč za metr čtvereční. Jde o nejvyšší realizovanou cenu bytu v historii. Ještě zajímavější než samotný rekord je však způsob, jakým k němu trh dospěl — a nečekaný mechanismus, který se odehrává pod povrchem.
Rekord, který přišel skokem
Pokud bychom sledovali vývoj cen jako vlnobití, první polovina roku byla neobyčejně klidná. Půl roku se realizované ceny držely v úzkém rozmezí 82,5 až 83,6 tisíc Kč/m² (po prosincovém propadu na 80,0 tisíc). Až v červenci přišel prudký vzestup nahoru — skok o více než 3 600 Kč na metr během jediného měsíce.
Nabídková cena (inzerce): 101 000 Kč/m²
Realizovaná cena (červenec): 87 200 Kč/m² (rekord trhu)
Meziroční růst: +4,3 % (bez developerských projektů)
Meziroční růst o 4,3 % na první pohled nevypadá dramaticky, vnitřní dynamika roku byla plná výkyvů. Červencový posun představuje největší jednorázový měsíční pohyb za dlouhou dobu Červencový posun je největším jednorázovým měsíčním pohybem v celé časové řadě. Jeden měsíc ale trend nedělá — a tak až srpnová data ukážou, zda jde o trvalý posun cenové hladiny, nebo o krátkodobý výkyv.
Efekt smršťujícího se bytu: Optický klam nebo reálné zdražení?
Než dostaneme nová data, stojí za to prozkoumat druhý klíčový ukazatel: průměrnou plochu prodaných bytů. Ta totiž v červenci klesla na 59,8 m² (dlouhodobě se přitom držela mezi 60 a 61 m²). Rozdíl několika desetin metru sice vypadá nevinně, v matematice realitního trhu má ale obrovskou váhu:
Drahé jádro bytu: Kuchyň a koupelna jsou nejdražší části nemovitosti. U malého bytu zabírají v poměru k celkové ploše výrazně větší část než u velkého.
Vyšší cena za metr: Menší byty se z principu vždy prodávají za vyšší cenu za m².
Část červencového rekordu tak nemusí znamenat reálné plošné zdražení, ale fakt, že se na trhu v červenci prodalo více malých bytů.
Kde se trh láme: Praha přeplácí nad nabídky, kraje slevují
Celostátní průměr drží pohromadě trhy, které spolu mají pramálo společného. V průměru se v ČR byt prodá o 7,2 % pod poslední nabídkovou cenou. V metropoli je ale situace opačná:
Praha: 152 300 Kč/m² (prodává se o +1,7 % NAD nabídkovou cenou)
Brno: 117 000 Kč/m² (rozdíl proti nabídce jen -0,7 %)
Ostatní regiony: 58 500 Kč/m² (na začátku roku 2025 to bylo 49,6 tis. Kč)
Poznámka: Regionální průměry sice od roku 2025 vzrostly, ale s nižším počtem transakcí zůstává prostor pro slevu celkem široký.
Převrat v uvažování: Na dispozici zapomeňte, rozhoduje výměra
Realitní trh je zvyklý uvažovat v šablonách dispozic — 1+kk, 2+1, 3+kk. Tento pohled je hluboce zakořeněný. Detailní analýza dat z roku 2026 však ukazuje zcela jiný obraz: Hlavním faktorem ceny bytu není jeho dispozice, ale celková velikost v metrech čtverečních. Tento princip platí jak pro Prahu, tak i celou Českou republiku.
Prodejní ceny bytů za m² podle jeho velikosti (ČR)
do 30 m²: cca 136 000 Kč/m² (v Praze 200 000+ Kč/m²)
do 46 m²: cca 110 000 Kč/m²
do 62 m²: cca 88 000 Kč/m² (v Praze cca 150 000 Kč/m²)
do 90 m²: cca 82 000 Kč/m² (v Praze cca 140 000 Kč/m²)
Rozdíly mezi 1+1 a 2+kk se u srovnatelně velkých bytů stírají. Jakmile očistíte data přímo podle metrů čtverečních, samotná dispozice přestává přinášet zásadní cenovou informaci.
Proč trh funguje právě takto?
Dostupnost a poptávka: Malý byt má sice vysokou cenu za metr, ale díky malé výměře je jeho celková (absolutní) cena nejnižší. Dosáhne na něj nejvíce zájemců s hypotékou. Vyšší poptávka tak šponuje cenu za metr nahoru.
Investiční logika: Malé byty generují nejvyšší nájemné na metr čtvereční a nabízejí rychlou likviditu. Investoři na ně přirozeně přihazují nejvyšší nabídky.
Limit nájemního trhu: U velkých bytů narážejí rodiny na platový strop (absolutní částku, kterou mohou měsíčně dát za bydlení). Nájemné za metr proto musí klesat a tím stlačuje i prodejní cenu za metr.
Závěr a praktický dopad pro vás
Cena 87 200 Kč/m² je celostátní průměr. Praha je na dvojnásobku, regiony na dvou třetinách. Cena konkrétního bytu nevzniká z celostátního průměru, ale ze srovnatelných prodejů v dané lokalitě.
A co je nejdůležitější: Při stanovování ceny či posuzování nabídky primárně srovnávejte podle výměry (m²), nikoliv podle dispozice.
Správný postup ocenění:
Vymezit přesné velikostní pásmo v metrech čtverečních.
Stanovit cenovou hladinu pro dané pásmo v lokalitě.
Dispozici, stav a vybavení použít až jako sekundární doplňkový korekční faktor.
Údaje pocházejí z analýzy transakčních a nabídkových dat z realitního trhu v ČR, kterou realizuje společnost Valuo ve spolupráci s Iztokem Toplakem. Nabídkové ceny bývají v průměru o 6–15 % vyšší než ceny skutečně realizované.
Nechcete, aby se váš byt stal ležákem na realitních serverech a museli jste slevovat statisíce dolů? Pomohu vám nastavit tu správnou reálnou cenu. Správně nastavená cena příláká více zájemců, byt prodáte rychle a se mnou navíc i bezpečně a bez starostí. Ozvěte se mi.