Jak stanovit cenu nemovitosti? Správně...

Jak stanovit cenu nemovitosti? Správně... Pojďte se společně se mnou projít kompletním průvodcem pro úspěšný a rychlý prodej.

Stanovení správné ceny nemovitosti je totiž naprostým základem a svatým grálem úspěšného prodeje Vaší nemovitosti. Příliš vysoká cena může zájemce spolehlivě odradit, zatímco příliš nízká Vás zbytečně připraví o desítky až stovky tisíc korun. Jak ale v dnešní dynamické době správně ocenit byt či dům?

Je potřeba zohlednit nejen aktuální tržní podmínky, ale i specifika Vaší nemovitosti. Které faktory rozhodují o úspěchu a jak se vyhnout nejčastějším chybám? Proč je správné ocenění nemovitosti tak důležité?

Správné ocenění je prvním a nejdůležitějším krokem celé prodejní strategie

Pokud cenu přestřelíte, hrozí vám tzv. "prodejní paralýza". Nemovitost bude na realitních portálech "viset" příliš dlouho, zevšední a pro kupující se stane podezřelou (začnou se ptát: "Proč se to ještě neprodalo? Je tam nějaká skrytá vada?"). Následné zlevňování pak často vede k tomu, že nakonec prodáte pod cenou.

Naopak při podhodnocení sice přilákáte davy zájemců a prodáte bleskově, ale na stole necháte desítky či stovky tisíc korun, které jste mohli snadno získat.

Zlaté pravidlo realitního trhu zní: Nemovitosti s realistickým cenovým odhadem se prodávají nejrychleji a za nejvyšší možnou reálnou hodnotu. Cena musí vždy pružně reagovat na to, zda trh zrovna roste, nebo stagnuje.

Faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti

Určit cenu "od oka" se nevyplácí. Každá nemovitost je unikátní skládačka, kterou ovlivňuje několik zásadních pilířů:

1. Lokalita (Parametr číslo jedna)

Oblast, ve které se nemovitost nachází, rozhoduje o ceně nejvíce. Atraktivní lokality (centra měst, klidné čtvrti s dobrou občanskou vybaveností, blízkost metra či parků) si cenu drží i v době krize. Méně rozvinuté oblasti (špatná dopravní dostupnost, chybějící služby nebo průmyslové zóny v sousedství) hodnotu srážejí dolů, i kdyby byl samotný dům v perfektním stavu.

2. Technický stav a modernizace

Novostavby nebo nemovitosti po kvalitní rekonstrukci lákají kupující, kteří se chtějí ihned nastěhovat. Naopak domy před rekonstrukcí vyžadují další investice, což musí cena zohlednit. Co dnes zvyšuje cenu? Energetická úspornost (zateplení, trojskla), moderní technologie (tepelná čerpadla, fotovoltaika) a nízké provozní náklady.

3. Velikost, dispozice a příslušenství

Není metr jako metr. Dobře vyřešené 2+kk může mít v přepočtu na metr čtvereční vyšší hodnotu než špatně dispozičně řešené 3+1. Bonusy, které prodávají jsou balkón, terasa, předzahrádka. Rovněž sklep nebo vlastní garážové stání dokážou finální cenu posunout o stovky tisíc korun výše.

4. Aktuální situace na trhu

Trh prochází cykly. Výše úrokových sazeb u hypoték, míra inflace a celková nálada v ekonomice určují, zda zrovna taháte za delší konec provazu Vy (jako prodávající), nebo kupující. Pozor ale na past Nabídková vs. realizační cena.

Jednou z nejčastějších chyb samoprodejců je to, že si otevřou realitní portály a stanoví cenu podle podobných inzerátů v okolí. Na internetu vidíte nabídkovou cenu. Ta je často pouze přáním prodávajícího a bývá nadhodnocená o 10 až 15 %. Skutečná cena je realizační cena. Tedy částka, za kterou se nemovitost opravdu prodala a která je zapsána v katastru nemovitostí.

Jak se tedy určuje reálná cena?

Abychom získali skutečně přesné číslo využíváme kombinaci tří metod:

Srovnávací (komparativní) metoda: Analýza skutečně realizovaných prodejů podobných nemovitostí v dané lokalitě za poslední měsíce (využívají se k tomu placené cenové mapy napojené na katastr nemovitostí).

Nákladová metoda: Výpočet toho, kolik by dnes stála stavba takové nemovitosti na zelené louce, od které se odečte opotřebení.

Výnosová metoda: Používá se zejména u investičních nemovitostí a počítá se z potenciálního příjmu z pronájmu.

Emoce do toho netahejte

Dům jste postavili vlastními silami, prožili v něm 20 a více let, vychovali děti? To vše pro Vás má jistě obrovskou citovou hodnotu. Kupující však tyto emoce nekupuje – pro něj je to prostě dům. Emoční nadhodnocení bývá dalším důvodem, proč nemovitosti na trhu "straší" dlouhé měsíce bez jediné reakce.

Závěrem: Neriskujte ztrátu peněz ani času

Stanovení správné tržní ceny je alchymie, která vyžaduje data, zkušenosti a chladnou hlavu. Pokud cenu podstřelíte, přijdete o peníze. Pokud ji nadstřelíte, ztratíte čas a nakonec možná budete muset zlevnit pod reálnou hodnotu.

Chcete mít jistotu, že z prodeje získáte maximum?

Neváhejte se na mě obrátit. Rád pro Vás vypracuji profesionální odhad ceny nemovitosti a pomohu Vám projít celým procesem bezpečně, rychle a s maximálním ziskem. Společně dosáhneme toho nejlepšího výsledku!